LOI n° 2026-403 du 26 mai 2026

de simplification de la vie économique

dite loi SVE

 

Les nouvelles dispositions en matière de bail commercial

La loi du 26 mai 2026 publiée au Journal Officiel le 27 mai 2026 vient révolutionner les relations propriétaire bailleur et preneur.

Les nouvelles dispositions ont été insérées dans une loi fourre-tout contenant des mesures concernant l’allégement des normes qui pèsent sur les petites entreprises, l’amélioration à l’accès à la commande publique, la création de nouveaux droits en matière de banque et d’assurance dommages, la facilitation de projets industriels et de data centers … Elle a donné lieu à de nombreux débats pendant plus de deux ans.

Que faut-il retenir de cette loi en matière de baux commerciaux ?

Le droit de préemption du locataire

L’article 61 de la loi a modifié les dispositions de l’article L145-46-1 du Code de commerce concernant le droit de préemption en introduisant un nouvel alinéa définissant le local à usage commercial ou le local à usage artisanal ouvrant le bénéfice au droit de préemption :

« Le local à usage commercial, au sens du premier alinéa, s’entend de tout local destiné à l’exercice, à titre principal, d’une activité de commerce de détail ou de gros ou de prestations de service à caractère commercial, y compris les réserves et les emplacements attenants affectés à ces activités ou ces prestations, à l’exclusion des locaux à usage exclusif de bureau et des entrepôts. Le local à usage artisanal, au sens du même premier alinéa, s’entend de tout local destiné à l’exercice, à titre principal, d’une activité professionnelle indépendante de production, de transformation, de réparation ou de prestation de services figurant sur une liste établie par décret en Conseil d’Etat, y compris les réserves et les emplacements attenants affectés à cette activité, à l’exclusion des entrepôts »

La loi définit ainsi quel local est bénéficiaire du droit de préemption et exclut du champ d’application du droit de préemption dont bénéficie le preneur en cas de vente de ses locaux par le bailleur les locaux à usage exclusif de bureau et les entrepôts.

Ces dispositions concernent les mutations intervenant après le 26 mai 2026.

La mensualisation du loyer à la demande du locataire dans certains baux commerciaux

L’article 62 de la loi a créé de nouvelles dispositions aux termes du nouvel article L145-32-1 du Code de Commerce:

Le paiement mensuel du loyer est de droit lorsque le preneur à bail d’un local destiné à l’exercice d’une activité de commerce de détail ou de gros ou de prestations de services à caractère commercial ou artisanal en fait la demande, sous réserve de l’absence d’arriérés dans le paiement des sommes dues au titre du loyer et des charges, qui n’ont pas fait l’objet d’une contestation préalable. Cette demande prend effet à compter de l’échéance suivante de paiement du loyer prévue par le bail.

A compter du 28 mai 2026, y compris pour les baux déjà en cours à la date de promulgation de la loi, le locataire d’un local commercial ou artisanal peut désormais demander à régler son loyer chaque mois, sauf en cas d’arriérés de loyers ou de charges non contestés.

Le bailleur ne peut pas s’y opposer ni prévoir une clause contraire et la demande prend effet à la prochaine échéance de paiement prévue au bail.

Sont là encore exclus de ce nouveau dispositif les locaux à usage exclusif de bureau et les entrepôts.

Un nouvel outil pour encadrer l’évolution des loyers commerciaux

Dans le cadre de la révision du loyer d’un bail commercial, il est possible d’introduire une clause d’indexation. Celle-ci indexe le montant du loyer selon l’évolution de l’indice des loyers commerciaux ou de l’indice des loyers des activités tertiaires.

Afin de mieux encadrer ces clauses d’indexation, l’article 62 de la loi prévoit dans le nouvel article L145-38-1 du Code de Commerce qu’il est désormais possible d’intégrer une clause dont l’objet ou l’effet est d’encadrer, dans les mêmes proportions, à la hausse et à la baisse, la variation annuelle de l’indice des loyers commerciaux prise en compte pour la révision du loyer. Il s’agit d’une clause dite « d’indexation tunnel ».

Cette mesure concerne les baux conclus ou renouvelés à compter du 28 mai 2026 et ne s’applique pas aux baux indexés sur l’indice des loyers des activités tertiaires.

Un plafonnement des garanties dans certains baux commerciaux

L’article 62 de la loi a modifié l’article L-145-10 du Code de Commerce et a inséré l’alinéa suivant :

Les sommes payées à titre de garantie par le preneur à bail d’un local mentionné à l’article  L. 145-32-1 ne peuvent excéder le montant des loyers dus au titre d’un trimestre. Il en va de même s’agissant de la valeur des biens, des titres, des engagements et des garanties de toute nature demandés afin d’assurer la bonne exécution du contrat de bail. Ces sommes ne portent pas intérêt au profit du preneur à bail.

Pour les baux conclus ou renouvelés à compter du 26 mai 2026, le dépôt de garantie et l’ensemble des garanties exigées par le bailleur (caution, garantie bancaire …) ne peuvent donc plus dépasser l’équivalent d’un trimestre de loyer lorsque le local bénéficie du droit à la mensualisation.

Ces sommes ne produisent pas d’intérêts au profit du locataire.

Sont là encore exclus de ce nouveau dispositif les locaux à usage exclusif de bureau et les entrepôts.

De nouveaux délais pour la restitution des garanties en cours ou en fin de bail

L’article 62 de la loi ayant modifié l’article L-145-10 du Code de Commerce a inséré deux nouveaux alinéas :

Le premier dispose qu’en cas de vente ou de transmission du local loué par le bailleur à compter du 26 août 2026, l’obligation de restituer les sommes versées à titre de garantie sera transférée au nouveau bailleur.

Le cas échéant, la mutation entraîne de droit la caducité des garanties de toute nature mentionnées au deuxième alinéa du présent article. Elle emporte l’obligation pour le cédant de restituer au preneur les documents afférents et de procéder aux mainlevées nécessaires dans un délai de six mois.

Attention : La cession ou la transmission du local à un nouveau bailleur entraîne automatiquement la caducité des garanties consenties par le preneur qui excèdent un trimestre de loyer, et même si le bail est en cours, à charge pour le bailleur qui cède ou transmet de restituer au preneur les documents y afférents dans les six mois.

Le second dispose pour les baux en cours lorsque la remise des clés intervient à compter du 26 août 2026, le bailleur devra restituer le dépôt de garantie dans un délai maximal de trois mois après la remise des clés, après déduction des sommes restant dues et dûment justifiées.

Lorsque d’autres garanties ont été fournies dans le cadre du bail, elles devront être levées et restituées dans un délai maximal de six mois.

De nouvelles conditions pour obtenir la suspension d’une clause résolutoire

L’article 63 de la loi modifie l’article L145-41 du Code de commerce et introduit les alinéas suivants :

Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à  l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses résolutoires, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

L’octroi de délai de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire pour non-paiement des loyers sont, par ailleurs, conditionnés à la capacité du preneur à régler la dette locative et à la reprise du versement intégral du loyer courant avant la date de la première audience.

Le présent article s’applique aux demandes tendant à la suspension des effets de la clause résolutoire introduites à compter de l’entrée en vigueur de la loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique.

En conclusion, nous attirons votre attention sur l’application immédiate de certaines dispositions aux baux en cours et sur la nécessité de remettre à jour pour le futur les formules de vos baux et de prendre attache auprès de votre avocat conseil pour la rédaction de ces derniers et auprès des compagnies d’assurance qui couvrent le risque de loyers impayés qui vont certainement revoir de leur côté les conditions de mise en place de leur garantie.